Bauüberwachung – Die Bauzeit, Kosten & Qualität immer zentral im Blick

Die Bauüberwachung verantwortet die ordnungsgemäße Durchführung jeglicher Arbeiten innerhalb des Bauprozesses. Bauherren, Architekten und Ingenieure, Auftraggeber, Bauausführer und Bauaufsichtsbehörden können überwachende Tätigkeiten vornehmen. Die jeweiligen Verträge sind Grundlage für die Verantwortlichkeiten. In Deutschland gelten BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), VOB/B, (Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen) sowie die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die Aufgaben unterscheiden sich je nach Verantwortlichkeit und Berufsgruppe. Wir zeigen die wichtigsten Schwerpunkte des Berufsbilds auf.

Was bedeutet Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung umfasst die Überwachung und Kontrolle von Baumaßnahmen über ihren gesamten Verlauf. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sämtliche Standards, Vorschriften sowie Zeitpläne lückenlos eingehalten werden.

Es ist eine Leistung, die unter anderem durch Architektur- bzw. Ingenieurbüros nach HOAI erbracht wird.

Verantwortliche und Aufgabenbereiche

Die Verantwortung für die Überwachungsleistungen können Bauherr, Auftraggeber, bauausführende Unternehmen als Auftragnehmer sowie Bauaufsichtsbehörden tragen. Die Überwachung ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Bauprojekte ohne Qualitätsprobleme, Verzögerungen und Kostenüberschreitungen mit Erfolg zum Abschluss kommen. Für gewöhnlich geht mit dieser Aufgabe ein erheblicher Dokumentationsaufwand einher. Der Grund: Viele verschiedene Gewerke und komplexe, ineinandergreifende Prozesse.

Als Vertragsgrundlage in Deutschland gilt die HOAI. Die Überwachungstätigkeit ist in der Leistungsphase 8 der HOAI zusammengefasst. Rechtlich gesehen ist die Objektüberwachung stets eine verbindliche Leistung nach BGB und der VOB/B, die die jeweiligen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regeln. In anderen Ländern gelten andere landesspezifische Standards wie beispielsweise die ÖNORM B 2110 für Österreich.

Ökologische Bauüberwachung

Da vor allem bei größeren Projekten im Infrastrukturbau Eingriffe in die Natur weitreichend sein können, wird in solchen Fällen heute oftmals eine ökologische Baubegleitung bzw. umweltfachliche Bauüberwachung durch die Naturschutzbehörde angeordnet. Auch diese spezielle Aufgabe kann durch die Planungsseite, also Architektur- oder Ingenieurbüro bzw. einen Bauleiter oder eine Bauleiterin bzw. alternativ durch einen Sachverständigen mit einer gewissen Expertise im Bereich Ökologie, erfolgen.

Geotechnische Bauüberwachung

Für den Erd- und Tiefbaubereich gibt es darüber hinaus die geotechnische Bauüberwachung. Hierbei werden Baugrundverhältnisse überwacht und kontrolliert. Die Aufgaben umfassen unter anderem die Erstellung von Kartierungen, abfalltechnische Kontrollanalysen und bodenmechanische Kontrollprüfungen sowie Tragfähigkeitsprüfungen und die Analyse von Proben im zertifizierten, bodenmechanischen Labor.

Was bedeutet Objektüberwachung?

Die Bau- oder Objektüberwachung beschreibt diejenigen Aufgaben, die in der Leistungsphase 8 der HOAI von Architektur- und Ingenieurbüros zu erledigen sind. Sie sind in der Regel vielschichtig und anspruchsvoll und können ein gutes Drittel des Gesamthonorars ausmachen.

Von besonderer Bedeutung ist die Baudokumentation.

Objektüberwachung nach HOAI

Der Begriff Objektüberwachung wird synonym zur Bauüberwachung verwendet und bezieht sich auf die Objektüberwachung nach HOAI (Leistungsphase 8) durch Architekten bzw. Ingenieure. Betrifft die Baumaßnahme Gebäude und Innenräume, wird fast immer von Objektüberwachung gesprochen. Zu den wichtigsten Leistungen zählt die lückenlose Dokumentation des Baugeschehens. Architektinnen und Architekten bzw. Ingenieurinnen und Ingenieure führen dazu ein Bautagebuch.

Sie sind außerdem Ansprechpartner für das ausführende Bauunternehmen bei jeder Art von Fragen, die den Fortgang der Baumaßnahme betreffen. Termine und Behinderungen, Baumängel, Nachträge oder auch Rechnungsprüfungen sind Themenbereiche, die der Objektüberwachung obliegen. Bei jeder Baumaßnahme sind die Rechte und Pflichten des Bauüberwachers im Idealfall im Vorfeld zu klären. Auf den Baustellen hat der oder die Objektüberwachende gewöhnlicherweise Zugang zu den einzelnen Einrichtungen und Lagerplätzen des bauausführenden Unternehmens.

Wer übernimmt die Bauüberwachung?

Beteiligte dieses umfassenden Felds der Überwachung des Baugeschehens sind Bauherren, Architekten und Ingenieure, ausführende Unternehmen sowie Bauaufsichtsbehörden.

– Der Bauherr, Auftraggeber eines Bauvorhabens, hat das Recht der Überwachung am Ort der Bauausführung auf der Baustelle. Dies ist sowohl bei Bauverträgen nach BGB als auch nach der VOB der Fall. Häufig wird die Überwachung der Baumaßnahme an planende Architektur- oder Ingenieurbüros übertragen. Auch eine Fachperson kann, je nach Vertragsart, in die Rolle des Bauüberwachenden schlüpfen, sofern vom Bauherrn gewünscht.

– Bei bauausführenden Unternehmen übernimmt für gewöhnlich die Bauleiterin oder der Bauleiter die Funktion der Bauüberwachung. Liegt ein VOB-Vertrag zugrunde, so sind die Regelungen gemäß §4 Abs.2 VOB Teil B maßgebend. Hierbei sind vor allem gesetzliche bzw. behördliche Bestimmungen von besonderer Relevanz. Es ist Aufgabe des Bauleiters, die Ausführung der Leistungen zu überwachen und Verpflichtungen gegenüber den Arbeitnehmern zu verantworten.

– Bei öffentlichen Bauaufträgen kontrolliert der oder die Objektüberwachende zudem die vertraglichen Vereinbarungen zum Einsatz von Nachunternehmern durch den Auftragnehmer. Geregelt sind diese durch §4 Abs.8 der VOB/B. Bei Ingenieurbauwerken greift zusätzlich das spezielle Merkblatt M-BÜ-ING des BMVI (Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur). Der Auftragnehmer verpflichtet sich, das Bautagebuch nach den Regelungen der Vergabehandbücher zu führen.

– Für Bauaufsichtsbehörden besteht die Möglichkeit, Prüfungen bezüglich der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen vorzunehmen. Außerdem können sie das ordnungsgemäße Erfüllen der Pflichten der am Bauprojekt Beteiligten kontrollieren. Die Bauordnungen der Länder regeln die Überwachungstätigkeit durch eine Bauaufsichtsbehörde bzw. einen Prüfsachverständigen. Weitere Optionen sind Probeentnahmen von Baumaterialien oder fertigen Bauteilen zu Prüfzwecken sowie Einsicht in Genehmigungen, Zulassungen, Prüfzeugnisse, Bautagebücher und andere Aufzeichnungen zum Baugeschehen.

Welche Aufgabenbereiche gehören zur Bauüberwachung?

Die Leistungsphase 8 der HOAI regelt die maßgeblichen Aufgabenbereiche für die Überwachung von Baumaßnahmen. Zu den Grundleistungen gehört zunächst das Führen eines Bautagebuchs.

Planende, die die Rolle des Bauüberwachenden übernehmen, dienen bei Fragen aller Art als Ansprechpartner für ausführende Unternehmen. Objektüberwachende kontrollieren nicht nur das Bautagebuch und führen akribisch Protokoll, stimmen sich mit den Projektpartnern zum Terminplan und Behinderungen ab, managen Mängel im Zuge der Bauausführung und kümmern sich um Nachträge sowie die Rechnungsprüfung. Sie haben vielmehr auch im Vorfeld des Bauens jegliche Rechte und Pflichten sowie Haftungsfragen zu klären.

Weiter haben Bauüberwachende auf Bauherren- bzw. Planerseite Einsicht in Werkzeichnungen und Ermittlungen zum Aufmaß sowie in Ergebnisse zu Güteprüfungen.

Als Bauüberwacher übernimmt der Architekt oder Ingenieur manchmal auch gleichzeitig die Aufgabe des Bauleiters Diese Aufgabe umfasst zusätzlich die Rechenschaftspflicht nach der jeweiligen Landesbauordnung gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Zu diesen Pflichten zählen etwa die Arbeitsschutzbedingungen auf der Baustelle und deren Einhaltung.

Dem oder der Verantwortlichen für die Überwachung wird Zutritt zu den jeweiligen Einrichtungen sowie Lagerplätzen des Bauunternehmens gewährt.

Eine Möglichkeit, den Baufortschritt besonders schnell und präzise zu überwachen, bietet die Bauüberwachung mit Drohnen. Drohnen erreichen auf einfache Weise auch schwer zugängliche Bereiche und Sicherheitsrisiken können dadurch minimiert werden.

Leistungsphase 8 im Detail: Planungs-, Bau- und Abschlussphase

– Bereits in der Planungsphase beginnen Architekten und Ingenieure mit der Objektüberwachung. Die Bauunterlagen zeigen auf, ob Projekte von Beginn an korrekt angelegt sind. Ein detaillierter Terminplan ist in dieser Phase wichtig. Dieser stellt die Weichen für alle weiteren Schritte und Tätigkeiten.

– Während der Bauphase sollten Bauüberwachende regelmäßig vor Ort sein. Ihre Aufgabe umfasst die Einhaltung von Zeitplänen und die korrekte Umsetzung technischer Vorgaben. Da auf Baustellen immerzu viele verschiedene Prozesse zeitgleich ablaufen (siehe Baustellenmanagement), ist der Fokus auf Tätigkeiten mit hohem Fehlerpotenzial entscheidend. Kommunikation und ein fortwährender Austausch mit den Projektbeteiligten sind wichtige Mittel, damit Missverständnisse erst gar nicht entstehen.

– Nach Fertigstellung wird das Bauwerk gemeinsam mit den ausführenden Unternehmen geprüft. Werden dabei Mängel festgestellt, sollte deren Behebung zeitnah beauftragt werden. Auch die Rechnungsprüfung und Kostenkontrolle machen einen wichtigen Teil der Objektüberwachung aus. Hier sind die Soll-Kosten mit den tatsächlichen Ist-Kosten gegenüberzustellen (Soll-/Ist-Vergleich). Nicht zuletzt gehören sämtliche notwendigen öffentlich-rechtlichen Abnahmen zum Aufgabenfeld der Bauüberwachenden sowie die Festlegung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche.

Kosten der Bauüberwachung

Die Kosten für die Überwachung sind immerzu abhängig von der Art der Baumaßnahme. Rund drei bis vier Prozent der Gesamtbaukosten machen sie für gewöhnlich aus.

Bei einer HOAI-Bauüberwachung richtet sich der Preis in der Regel nach
– der Projektgröße
– dem Auftraggebenden
– individuellen Vereinbarungen zwischen dem Bauherrn und den beteiligten Firmen

Die Überwachungstätigkeit hat innerhalb der HOAI oft den größten Honoraranteil. Agieren Architekturbüros als Bauüberwachende, beträgt dieser Anteil mehr als 30 Prozent des Gesamthonorars. Verglichen mit unbemerkten Baumängeln oder überzogenen Rechnungen von am Projekt beteiligten Bauausführern ist das im Vergleich weniger teuer, als ein erster Blick vermuten lässt. Daher wird auch bei kleineren Projekten, etwa bei Häuslebauern, die Investition in eine Expertin oder einen Experten für überwachende Tätigkeiten als lohnend erachtet. Schließlich gewährleistet die Objektüberwachung, dass das Ausführen der Arbeiten ordnungsgemäß erfolgt ist und kann darüber hinaus sehr viel Ärger bei den Beteiligten Firmen einsparen.

Bauleitung vs. Bauüberwachung

Was ist der Unterschied? Zwischen dem Bauleiterberuf und dem oder der Verantwortlichen für das Thema Bauüberwachung gibt es Überschneidungen. Ein Bauleiter kann die Überwachung des Baugeschehens übernehmen. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende vertragliche Vereinbarung. In vielen Fällen sind die Aufgaben auf zwei Verantwortliche verteilt. In diesem Fall fokussiert sich der Bauleiter auf sämtliche, am Projekt beteiligte Unternehmen. Projektkoordination der Gewerke, Projektsteuerung und Kommunikation sind die wichtigsten Aufgaben der Bauleiterin oder des Bauleiters. Die Bauüberwacherin oder der Bauüberwacher vertritt auf der Baustelle unmittelbar den Bauherren und konzentriert sich auf die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen sowie Sicherheitsvorgaben.

Die vertraglichen Bestimmungen regeln die exakte Aufteilung dieser Tätigkeiten und können bei verschiedenen Bauprojekten unterschiedlich aufgeteilt sein.

Weitere Informationen zum Beruf des Bauleiters

Wie auch beim Bauleiterberuf kann die Tätigkeit sowohl auf Bauunternehmerseite als auch im Zuge der Objektüberwachung auf Auftraggeberseite bei einem Planungsbüro angesiedelt sein – mit jeweils unterschiedlichen Aufgabenschwerpunkten.

Dokumentation der Bauüberwachung

Architekten und Ingenieure, die mit der Objektüberwachung betraut sind, sollten stets eine lückenlose Dokumentation des Baugeschehens sicherstellen. Zu den zentralen Aufgaben der Objektüberwachung zählt, zu jeder Zeit nachweisen zu können, wann welche Art von Leistung durchgeführt wurde, wie es zu Mängeln kommen konnte und was die Ursache für eine Bauverzögerung war.

Auf diese Weise lassen sich Auseinandersetzungen mit Projektbeteiligten vermeiden, Zeit und außerdem Kosten sparen. Es ist entscheidend, dass jegliche Geschehnisse auf der Baustelle, ob Mängel, Gründe für Abweichungen von Zeit, Kosten und Qualität sowie Maßnahmen zur Beseitigung von Baumängeln, allesamt durchgängig in der Baudokumentation festgehalten werden. Dies kann beispielsweise mittels Protokollen erfolgen. Nur so können am Ende jegliche Vorgänge nachgewiesen werden.

Digitale Baudokumentation von Vorteil

Zusätzlich zu den täglichen Vorkommnissen auf der Baustelle sollte der Bauüberwachende alle zum Projekt gehörigen Zeichnungen, Berechnungen und sonstigen Unterlagen systematisch aufbewahren. Insbesondere zum Abschluss des Bauprojekts ist es entscheidend, Aufmaß, Rechnungsprüfung sowie die Kostenkontrolle gebündelt zu erfassen. Es empfiehlt sich eine digitale Dokumentation, mit der Inhalte sich nicht nur schneller und übersichtlicher festhalten lassen, sondern auch einfacher und zügiger gefunden werden können. Weiter ist die Baudokumentation so auch rechtssicher gespeichert und steht noch viele Jahre später mit allen Details zur Verfügung.

BIM in der Bauüberwachung

BIM ist wichtiger Bestandteil von modernem Baumanagement: ideal ist eine durchgängig digitale Bauüberwachung anhand eines BIM-Modells (Building Information Modelling) als Basis. Virtuelle Bauwerksmodelle machen es möglich, bereits in frühen Projektphasen fehlerhafte Planungen zu entdecken und diese zu verhindern, bevor es in die Bauphase geht. Das dreidimensionale BIM-Modell dient als Grundlage für alle Projektpartner. Bei der Überwachung kann das BIM-Modell dabei unterstützen, eventuellen Mehrkosten entweder frühzeitig entgegenzuwirken oder diese direkt mit einzukalkulieren.

BIM-Modelle helfen dabei, eine aktuelle und kontinuierlich synchronisierte Datenbasis aufzubauen. Diese Datenqualität erleichtert die Arbeit bei überwachenden Tätigkeiten. Sämtliche Daten können über eine Software zu jeder Zeit abgerufen werden und sind immer auf dem neuesten Stand. Das kann die Kommunikation der Projektpartner um ein Vielfaches einfacher gestalten.

Zusammenarbeit mit dem BIM-Management

Bei BIM-Projekten empfiehlt sich ein enger Austausch zwischen Objektüberwachung und der BIM-Managerin bzw. dem BIM-Manager. Denn in dieser Position werden die BIM-Ziele und
-Anforderungen für das Projekt definiert, in einem BIM-Ausführungsplan (BAP) für die jeweilige Maßnahme ausgearbeitet und die Integration der BIM-Methode auf dessen Basis im gesamten Projektverlauf sichergestellt.

Software für die Bauüberwachung

RIB iTWO für die Objektüberwachung nach HOAI

Welche Software eignet sich für die vielfältigen Aufgaben im Bereich der Bauüberwachung? RIB iTWO ist ausgelegt für die Aufgaben von Bauplanern, Bauunternehmern und Bauherren für die Projektabwicklung im Hoch-, Tief- und Straßenbau. RIB iTWO legt die Grundsteine für eine klassisch alphanumerische oder modellorientierte (BIM) Projektbearbeitung und bietet offene Integrationsstandards zu ERP-Systemen, zur elektronischen Vergabe und zu Einkaufsprozessen.

RIB iTWO ist eine umfassende AVA-Software (Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung) für qualifizierte HOAI-Leistungen und fasst somit alles, was Architektur- und Ingenieurbüros für die Objektüberwachung nach HOAI benötigen, in nur einem Softwaresystem zusammen. Zusätzlich bietet es die Option einer offenen BIM-Modellintegration.

Bauherren erhalten mit RIB iTWO ein Programm mit einer hochflexiblen, leistungsfähigen Controlling-Struktur für AVA, Planung, Bauüberwachung sowie Prognosen von Bau- und Unterhaltsmaßnahmen.

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RIB 4.0 bei bauausführenden Unternehmen

RIB 4.0 ist eine Unternehmenssoftware für Bauunternehmen, Projektentwickler sowie das Gebäude- und Anlagenmanagement. Der Fokus bei RIB 4.0 ist immer auf den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks gerichtet, egal ob Immobilie, Straße oder Brücke. RIB 4.0 macht die durchgängige Digitalisierung jeglicher Projekt- und Unternehmensprozesse möglich. Auf diese Weise können Zusammenarbeit, Qualität und Nachhaltigkeit der Kernprozesse von Bauprojekten optimiert werden.

Durch die Vielzahl der Informationen legt RIB 4.0 die Grundsteine für eine nahezu lückenlose Dokumentation aller Bauprojekte eines Unternehmens. RIB 4.0 richtet sich nicht nur an große Baukonzerne, sondern ermöglicht auch kleineren und mittelständischen Bauunternehmen einen schnellen Einstieg in die Digitalisierung des Baugeschehens.

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RIB Civil: Baudokumentation für Straßen-, Tief- und Infrastrukturprojekte

Interesse an BIM-Projekten im Straßen- und Tiefbau? RIB Civil bildet das Fundament für eine modellbasierte Arbeitsweise – von der Planung bis zur Fertigstellung. Durch die Möglichkeit der Integration mit RIB iTWO können auch AVA-Prozesse und HOAI-Leistungen unmittelbar angebunden werden.

Die Software RIB Civil bietet eine intuitive und regelkonforme Mengenermittlung, dynamische Leistungsverzeichnis-Verknüpfung (LV) sowie Abrechnungs- und Dokumentationsmöglichkeiten für das gesamte Baugeschehen. Auch Datenaufbereitungen für Baumaschinen der am Markt etablierten Hersteller gehören zum Leistungsumfang von RIB Civil. Eine solide Basis für Soll-/Ist-Vergleiche, Mengenberechnungen, Dokumentationen und die Erstellung von Fertigstellungsprotokollen. Eine bewährte Software für Infrastrukturprojekte aller Art für Ingenieurbüros und Bauunternehmen. Hier können Sie sich eine kostenlose Demo von RIB Civil sichern!